Sapa ada pengalaman jual rumah under Islamic Loan?

moonah

Assalamualaikum...

Ni nak bukak topic pasal jual rumah yg di beli dgn Islamic loan..
Sapa bijak pandai, sila beri tunjuk ajar dan nasihat..

Utk yg tak paham, ini serba sedikit senarionya..
Katakan harga jualan rumah adalah RM150,000.
Ambik loan islamic dgn bank..
Harga jualan bank kepada kita (dgn akad) adalah RM300,000
dengan tempoh perjanjian selama 25 tahun.

Katakan lepas 5 tahun, pembeli/owner rumah telah bayar pada bank sebanyak 30,000.
Bermakna baki biaya rumahnya adalah RM270,000.

Katakan lepas 5 tahun tu, value rumahnya adalah RM200,000.
Bermakna, kalau owner nak jual, dia kena jual dgn harga yg di valuekan kan?
Kalau macam ni, bermakna, owner still berhutang dgn bank sebanyak RM70,000..

Betul ke konsep macam ni?
Kalau betul, maknanya kena bayar pada bank RM100,000, baru boleh jual rumah
la ya?

Tolong cikgu cikgi, ustaz ustazah, cerdik pandai, bahaskan kes ni...
Sekian, mekasih..

errynn

itu mcm ke mcm bukan jerk
rynn pun tgh fikir nak ambik loan conventional atau islamic...
ada pendapat?

Gemukkkkkkk

dah lama tak sentuh credit...

pada harga apa rumah dijual pun, sewajarnya duit itu digunakan untuk bayar hutang anda.  amaun hutang tak berubah.  tetap RM300K.  
jadi kalau berdasarkan contoh anda, anda kenalah top up RM70K untuk selesaikan hutang.

kalau rumah tu valuenya RM200K, takkan lah anda nak jual pada harga lebih rendah kan.  tentunya anda nak jual pada harga lebih tinggi, kalau boleh.  namun, hak anda untuk jual pada harga apa pun jika ada pembeli.

apa maksud anda tentang 'jual'?  anda boleh jual rumah pada bila-bila masa kerana ianya hakmilik anda (ini bezanya berbanding conventional financing).  bukan selepas pembayaran hutang dengan bank.  namun, biasanya bank akan tuntut pembayaran penuh sebelum hutang diselesaikan.  kalau tak, urusan pindahmilik sukar dilakukan dan bergantung kepada syarat jual-beli anda dengan pembeli, kesukaran ini boleh membatalkan perjanjian.
(yang ini, harapnya legal eagles boleh betulkan kalau saya salah).

ajie

waalaikumsalam,
Apepun saya nk tegaskan, dalam islamik banking takde istilah loan. baik kite jgn guna term 'islamik loan'. sbb islamic bank bukn kasi loan pd anda. dia bagi pembiayaan yg bermaksud bank akan beli rumah tu kemudian jualkn pd anda. dengan harga tangguh. meaning u bleh byr skit2 la. xkn nk byk 300k terus. baik u beli cash kan. itu konsep jual beli yg halal dlm islam. mcm bank konvensional, diaorg kasi duit pd anda untuk byr harga umah, pastu u byr balik duit yg u own pd bank dgn harga yg lebih tinggi. itu lah riba.
Dlm kes u ni, pd pendapat i, u just own bank rm70k. sbb dh agree bank jualkn kt u dgn harga rm300k dan dalam islamic konsep ni itulah harga tetap sbb bank islam kene berpegang pd konsep 'kepastian' kalo xde konsep ni, bleh jatuh pd riba. value tak fluctuate mcm interest yg dikenakan oleh bank konventional dimana tiada kepastian.
so next time baiklah kita gunakan term pembiayaan islam atau kalo nk englishkn pon, islamic financing instead of islamic loan. igt, perniagaan dan riba sekali-kali tidak sama.

Gemukkkkkkk

err.. macam tak cukup pulak penjelasan saya tadi.

kalau begini, ok tak?
-  hutang dengan bank RM300K dan sudah bayar sebanyak RM30K buat masa ini.
-  dapat jual rumah pada harga RM200K
-  sila berhubung dengan bank untuk ketahui berapa baki perlu dibayar.  biasanya <RM70K.

info:
ini kerana anda membuat early settlement dengan bank (samada dengan menjual harta kepada orang lain atau gunakan duit sendiri untuk settlekan hutang lebih awal).  oleh itu, akan dapat 'rebate' yang mana cara pengiraan dan amaun perlu dirujuk dengan bank.

Gemukkkkkkk

jika nak tahu info-info lain, boleh rujuk thread ni di CI.  ada perbincangan tentang early settlement dan partial load reduction.

http://forum.cari.com.my/viewthr ... ;extra=#pid15258724

shahgti

Originally posted by moonah at 24-4-2007 03:45 PM
Assalamualaikum...

Ni nak bukak topic pasal jual rumah yg di beli dgn Islamic loan..
Sapa bijak pandai, sila beri tunjuk ajar dan nasihat..

Utk yg tak paham, ini serba sedikit senarionya.. ...

Ini my opinion saja (maybe tak tepat), nak details kena refer bank officer tempat you buat pinjaman rumah. you maybe kena top up ~RM70k, tapi kalau nilai 'rebate' sama atau lebih dari RM70k maka you bernasib baik.

tapi utk 'pembiayaan islamic banking cara bank Malaysia' utk kes pinjaman tertunggak mungkin malang sikit utk pengguna. Contoh spt dibawah:

WHAT HAPPEN WHEN YOU CANNOT PAY ISLAMIC LOAN

Im sure you masih tertanya-tanya, so what's wrong if they charges a little higher than conventional loan. Saya pun tak kisah istilah yang mereka guna iaitu harga jualan yang sudah ditetapkan dari awal. Its clear and telus.

Betul, its clear and telus. But what happens bila anda tak mampu bayar pinjaman islamik tersebut? Have you ever ask orang yang muflis, black-listed dan harta mereka di leloong apabila menggunakan Islamic loan?

Let say anda buat pinjaman RM100,000 dengan kadar 7.5% setahun untuk 30 tahun. Harga jualan bank islamik = RM 250,944. Sebulan anda bayar lebih kurang RM700 sebulan. Setahun, anda bayar RM8,400. 10 tahun anda bayar RM 84,000.

Selepas 10 tahun, anda diberhentikan kerja atau mengalami masalah kewangan dan tidak mampu bayar ansuran rumah lebih setahun. Rumah tersebut terpaksa bank lelongkan kerana sudah terlalu lama anda gagal buat bayaran.  Mengikut harga pasaran, rumah tersebut dinilaikan pada harga RM160,000. Tetapi kerana rumah itu dilelong pada harga murah, ia hanya dapat dijual pada harga RM 146,000 sahaja.

Bank Islamik akan buat pengiraan berdasarkan harga jualan yang sudah ditetapkan dari awal (RM250,944), tolak semua bayaran yang anda sudah buat selama 10 tahun (RM84,000) dan harga kutipan lelong RM146,000. Oleh kerana anda gagal buat bayaran dan rumah dilelong, Bank tidak akan beri anda rebet atau diskaun. Mereka caj full price.

Selepas ditolak semua bayaran, anda masih lagi berhutang kepada Bank RM20,944. Mahkamah perintahkan anda bayar baki hutang pada kadar RM100 sebulan dan selagi ia tidak selesai, anda masih diblack-list dari kesemua institusi kewangan (CTOS).

Ini berbeza dengan loan konvensional di mana, apabila rumah anda dilelong, jumlah yang boleh dituntut oleh pihak Bank, hanyalah setakat full settlement amount selepas 10 tahun (RM 86,655) dicampur dengan tunggakan bayaran serta interest (let say RM10,345 all in all).

Dari harga lelong RM146,000, tolak full settelement value RM97,000, anda masih dapat untung RM 49,000 dari harga lelong tadi. Memanglah anda kini takde rumah, tapi sekurang kurangnya anda tidak ditinggalkan dalam keadaan masih berhutang dengan pihak Bank. Boleh jugak mulakan hidup baru dengan menyewa dan selesaikan hutang hutang lain.
  

Hopefully pengamal islamic banking kat Msia perlu memikirkan juga nasib pengguna instead of memikirkan profit pemegang saham bank saja.

[ Last edited by  shahgti at 28-4-2007 10:30 PM ]

Gemukkkkkkk

** [edited - buang segala points.  tak guna pun ajar kalau memang takde niat nak menambah ilmu in the first place.  dah explain kat CI, tapi konar balik sana-sini kat tempat lain]  **

malas lah nak ulang cakap lagi pasal details, differences, ciri-ciri products, actual practice, cfp bijak pandai cakap pasal epal vs durian    belum lagi dengar cfp-cfp ni cakap pasal apa itu 'untung' dan apa silapnya bila seseorang itu tak reti nak fahami apa items dalam BS, PL, cash flow, notes to the accounts, etc tu kalau hanya profit figure yang perlu dijaja?  sedangkan profit sendiri ada unsur 'extraordinary items', jadi bagaimana pula ni?  

takpelah, nanti bila bank islam & bank muamalat terpaksa gulung tikar, bolehlah semua mendabik dada ye, tanpa memahami apa implikasinya.  
karang nak kena explain pulak apa itu treasury dan kaitannya dengan tahap murah/mahal sesuatu produk.  buat apa buang masa nak ajar semua ni    bukannya penting untuk memahami ilmu.  yang penting, mengutuk dulu, kan.


lagipun, saya manalah reti nak buat kiraan pastikan yang conventional financing, with its daily/monthly rest on the principal yang mana monthly payment kena clearkan interest dulu (baru boleh deduct principal) akan akhirnya sama pula dengan amaun yang dikira secara fixed rate over a period of time, kan?  mana la saya tahu samana boleh atau tidak simply calculate dan deduct using the same principle?  sama ke tak. ye?
al-maklumlah, saya tiada title 'CFP' macam ramai financial planners tu kan...

[ Last edited by  Gemukkkkkkk at 28-4-2007 11:15 PM ]

shahgti

Originally posted by Gemukkkkkkk at 28-4-2007 10:50 PM
**   **

malas lah nak ulang cakap lagi pasal details, differences, ciri-ciri products, actual practice, cfp bijak pandai cakap pasal epal vs durian    belum lagi dengar cfp-cfp ni cakap pasa ...

jgn emosi brother. Financial Planner mcm Azizi Ali (MBA ChFC), Azha Syazri (AFPM) & Aziz Ibrahim (CFP) tu hanya berkongsi pasal facts tentang berapa byk PENGGUNA spt kita berpeluang selamatkan beribu2 duit kita (dan client mrk) dari ditelan oleh pihak bank (tak kira konvensional bank ker or islamik bank ker). Azizi Ali dll financial planner tak ada langsung prejudis dgn sistem perbankan islam. Dia orang nih tak peduli pasal nak compare epal to epal ker, limau ker, buah geduaq ker. bottom line berapa byk client mrk boleh selamatkan hard earn money dari disapu oleh pihak bank. spt yg you sendiri pernah kata tentang 'konsep' vs 'perlaksanaan'. so aku pun setuju dgn you bab ni. perlaksanaan perbankan islam tu sendiri kena ada pembaikan. takkan tak nak buat improvement langsung bila ada pengguna yg rasa tertindas & mula bersuara.

kengkadang aku tengok 'Islamic Banking ala Malaysia' especially bank islam nih lebih mementingkan profit tokey bank berbanding nasib PENGGUNA. thats why ada yg compare sistem islamic banking di Pakistan lebih berhati perut dgn nasib peminjam berbanding islamic banking ala malaysia nih. itu pasal parti politik PAS dulu pernah kondem 'kezaliman' kaedah islamic banking yg diamalkan di Msia nih. tapi PAS dituduh dengki pulak. pengamal islamic banking di Malaysia kenalah bukak mata sikit, jgn pentingkan profit tokey bank jer. my 2 cents.

[ Last edited by  shahgti at 29-4-2007 03:18 AM ]

shahgti

Originally posted by ajie at 27-4-2007 09:13 AM
waalaikumsalam,
Apepun saya nk tegaskan, dalam islamik banking takde istilah loan. baik kite jgn guna term 'islamik loan'. sbb islamic bank bukn kasi loan pd anda. dia bagi pembiayaan yg bermaksud bank akan beli rumah tu kemudian jualkn pd anda. dengan harga tangguh. meaning u bleh byr skit2 la. xkn nk byk 300k terus. baik u beli cash kan. itu konsep jual beli yg halal dlm islam.

entah ler....musykil jugak. apa yg bank islam buat sekarang nih memang nampak mcm 'loan'. betul ker bank islam akan beli rumah tu terlebih dulu dan kemudian baru jualkan kpd pengguna? tapi realitinya kita juga melihat pengguna yang mengunakan pembiayaan perumahan dengan bank Islam dimana rumah mereka TERBENGKALAI. Bank Islam mendakwa mengunakan konsep beli lepas tu jual kpd pengguna. adakah jual beli itu batal kerana rumah yang dijual oleh bank itu tidak sempurna dan pembeli akan mendapatkan semula gantirugi? dah tentu Bank Islam akan cuci tangan dan meletakkan bebannya ditangan pengguna betul tak? pengguna jugaklah yg terpaksa menjadi mangsa. itulah nasib pengguna kat malaysia ni bila berdepan dgn bank tak kira bank itu diistilahkan sebagai 'islamik' mahupun konvensional. sebab apa? sebab PERSATUAN PENGGUNA di Malaysia ni tak strong & tak ada suara sebagaimana persatuan pengguna di negara2 maju.

Gemukkkkkkk

hehehe betul, aku ikut emosi.

tu la, dari segi perlaksanaan oleh banks, memang banyak perubahan diperlukan.  justifikasi kos tu betul, tapi rasanya kos boleh direndahkan jika tiada mismanagement atau campurtangan pihak tertentu.  biasalah, siapa pihak tu dan kroni-kroninya, faham-faham je lah.  

jual-beli rumah, rasanya transaksi tu betul.  salah developer yang buat hal.  even dalam conventional financing pun, pengguna tetap 'terkena'.  malah lebih teruk, kalau pengguna opt untuk service the interest sahaja semasa rumah masih under construction.
sebab tu kita harus sokong usaha mewajibkan build & sell concept.  


nasihat financial planners tu, aku harap diorang jelaskan, ianya salah siapa.  sistem perbankan islam atau banks yang sengaja menganaktirikan sistem perbankan islam?


untuk semua yang masih tahan membaca posting aku, fikirkan kenapa :-
1. banks yang amalkan sistem perbankan konvensional tidak bersungguh-sungguh mahu amalkan sistem perbankan islam?  
2. banks beria-ia 'lekatkan' kadar, diskaun, ciri-ciri dan special services untuk conventional financing products supaya sangat murah berbanding islamic financing products?
3. kadar, diskaun, ciri-ciri dan special services ini tidak pula ditawarkan untuk islamic financing produtcs walaupun products ini kepunyaan mereka sendiri?  kenapa menganaktirikan islamic products?

isu 1-3 ni membawa kepada soalan aku seperti dibawah:
jika banks boleh kaut untung sewenang-wenangnya melalui sistem perbankan islam, kenapa banks tidak berebut-rebut ambil peluang 'menipu' pengguna sejak dari dulu semasa sistem perbankan islam diperkenalkan?  kenapa bila seperti dipaksa kerajaan dan supaya tidak ketinggalan dengan para pesaing, barulah banks jalankan sistem perbankan islam?

renung-renungkanlah.

shahgti

Originally posted by Gemukkkkkkk at 29-4-2007 08:49 AM
hehehe betul, aku ikut emosi.

tu la, dari segi perlaksanaan oleh banks, memang banyak perubahan diperlukan.  justifikasi kos tu betul, tapi rasanya kos boleh direndahkan jika tiada mismanageme ...

ya, itu ler yg nampaknya sedang berlaku. byk sungguh kekangannya. dan pengguna islam sepatutnya 'membantu' dlm memberikan jawapannya bila umur mencecah 21 tahun. or maybe ada cara lain yg lebih afdal.

c===8

pembuat polisi islamic banking yg menjadikan islamic banking ni nampak menganiaya pengguna

kalo bab rebate ni tak dikaji balik, sampai bila2 pun pelanggan akan sentiasa rasa teraniaya & tertipu

julliot123

dok search psal topik ni...lama sungguh posting last.
ada apa2 perubahan psal islamic loan as per mentioned above?